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【断言】土地探しは「地獄」。宇都宮で100坪の土地に平屋を建てるために旗竿地を選んだ理由。
家づくりで一番しんどかったこと。間取り？ローン？違います。
断言します。土地探しです。
これは本当に地獄でした。探し始めてからいい物件を見つけるまで3ヶ月。もう死ぬほど疲れました。長い人だと3年かかるらしいですが、そんな耐久レースやってたらタイパ悪すぎます。
ハウスメーカーの営業マンも探してくれますけど、自分の人生かかってるんで、結局は自分で毎日不動産情報サイトに張り付くことになります。死にそうでしたね。
100坪は贅沢じゃない。平屋なら最低限のコスト
最初に設定した条件はシンプルだったはずなんですよね。
- 100坪以上の土地。
- 平屋（35坪以上）＋ガレージ（車2台分）。建物合計45坪以上。
ここで最初の関門、「建ぺい率」が登場します。これが理想をぶち壊すんですよ。
私のエリアの建ぺい率は60%。45坪の平屋を建てるには、計算上、最低75坪の敷地が必要です。庭や駐車スペース、そして何より「余白」を考えると、100坪って贅沢じゃなくて、むしろ必須のコストになるわけです。
外構費用を削り、建物を敷地に無理やり押し込むって、本末転倒じゃないですか。余白を削る行為は、暮らしの余裕を削ることと同義です。
建物面積 ÷ 敷地面積 を計算して、建ぺい率ギリギリなら「窮屈な家」になる未来確定です。土地に余裕がないと、家も人生も窮屈になりますよ。
宇都宮の土地は安くない。「調整区域」という罠
「宇都宮って土地安いんじゃね？」って、最初は私もマジで舐めてました。
これが、不動産屋が仕掛ける巧妙な罠なんですよね（F**k you）。
安くて広い土地の正体は、だいたい市街化調整区域です。原則、家を建てちゃダメな場所。価格は市街地の半分でも、部外者には**ただの原っぱ**です。
宇都宮の市街地で100坪オーバーを探せば、**2,500万円〜3,000万円**コース。最初の相場観なんて完全にぶっ壊されましたよ。
調整区域は、「その土地に20〜25年以上住んでないと家を建てられませんよ」という、若年層の子育て世代を排除する地元民専用ルールです。ムカつきますよね。なんで俺たちが住めねえんだよって、今でも思ってます。
・市街化区域：建築OK。高い。買う価値あり。
・市街化調整区域：基本NG。安くても無視。時間の無駄です。
・線引き前宅地：例外的に建築可。運良くこれに当たれば、最高にアツい。
「旗竿地」は最高のコスパだという裏側
ローン上限は6,200万円。土地に3,000万円使ったら、建物に3,000万円しか残らない。理想の平屋＋ガレージは厳しい。
だから私は郊外の130坪「線引前宅地の旗竿地」に目をつけました。
狭い旗竿地はクソです。日当たり悪い、車の出入り不便。あれは絶対やめたほうがいい。
ただ、100坪超えの広い旗竿地は話が別です。これは「静けさとプライバシー」という名の最高の贅沢を、安く手に入れる行為です。
- 人目が気にならないから、カーテン開けっぱなしでOK。
- 道路からの音や視線が遮断される。
- 庭作業や洗車も、パジャマでできますよ（笑）。
私が家に求めていた「開放感」と「人目を気にせず暮らせる小さな余白」。これを価格を抑えて実現できるなら、旗竿地を選ぶのが最適解だったわけです。
土地選びの決め手は「空気感」と「隣人」の顔
土地の価値って、数字だけじゃないんですよね。これ、ガチで「空気」で決まります。
私の土地は、新しい分譲地で、古い町特有の暗い雰囲気がない、ちょっとだけマシな分譲地でした。もともと調整区域ですけどね。そして最終的に、購入前に隣の家に挨拶に行ってみたんですよ。これ、絶対やったほうがいいです。
「隣の土地を買おうと思ってるんですが、この辺ってどうですか？」って素直に聞いてみるだけ。
出てきたご夫婦は感じが良くて、治安や自治会の話も丁寧に教えてくれました。これで「ここなら一生やっていけそう」と確信できました。土地は価格よりも、人で決める。一生の付き合いになりますからね。
即売されない土地の「見えない出費」に注意
売れ残ってる土地は、だいたい「見えない出費」という名の地雷が埋まってます。
- 造成費（盛土）： 道路より数十センチ低いだけで、平気で300万円超えのコストが飛んでいきます。
- 事故物件の闇： 最高の立地なのに売れ残ってた土地、実は5代前が自殺してる事故物件でした。不動産屋、告知事項にちゃんと書いとけよ！ってキレましたね。
地盤改良費や上下水の引き込み費用など、土地代とは別に飛んでいく金が山ほどあります。相場より安いからと飛びつくと、結局ここで予算オーバーになりますよ。
土地探しは「アットホーム一択」です。 他のサイトは80坪止まりなんですが、アットホームなら100坪以上で検索できる。広い平屋を狙う人にとっては、**これは絶対に譲れない情報格差**です。
まとめ：後悔ゼロの土地探しをするために
街中で高い土地を買って、建物をケチる。 vs 郊外で旗竿地を選び、浮いた資金で建物と外構を理想に近づける。
私は後者を選びました。
これに関しては完全にその人の求めているものなので、正解はありません。お金があれば都市部にデカイ土地を誰でも買うはずです。
家の満足度は、建物 × 外構 × 周辺の空気感の掛け算です。一つでもバランスを崩すと、「家は買ったけど、暮らしは不快」という最悪の結末が待っています。
旗竿地は、プライバシーと開放感という戸建てのメリットを最大限引き出せます。暮らしの絵を「お金と時間」の視点から描いてから、土地探しを始めてください。それが、後悔ゼロの唯一のコツです。
（土地を買うとこんな分厚いファイルがついてきます笑）
次回は住宅ローンについて書いていきます。スーパーホワイトっていう人種も存在するのでお楽しみください。
