目次
はじめに
人生紆余曲折ありながらも、宇都宮市近郊でマイホームを建てることになりました。せっかくの一大イベントなので「どういう流れで決まっていくのか」「現場で実際に感じたこと」「どんな費用がかかったのか」を記録として残していきたいと思います。
住宅会社選びが一番最初の大きな分岐点
建売にしろ注文住宅にしろ、最初のジャッジ＝住宅メーカー選びです。ここを間違えると、毎日の生活コストや家の満足度に直結します。
よくあるのが「大手だから絶対安心」「地元工務店は安かろう悪かろう」といった思い込みかと思います。でも実際には、大手にはブランド料というコストがあり、地元工務店には自由度やコスト最適化の強みがあります。
どちらが正解かは人それぞれかと思います。ただ、両者のメリット・デメリットを整理して選ぶことが、後悔しない家づくりの第一歩なのかなと今回痛感しております。
ネットには広告っぽい記事ばかりで、リアルな施主目線の情報が少ない
ここで一つ言葉の整理。「施主」＝住宅を建てる私たち本人のこと。普段の生活ではまず使わないワードなので、この機会に覚えておきましょう。
そしてネットを調べると「一括資料請求！」「今すぐ見積り比較！」みたいな光り輝くバナーが並びます。正直アレに手を出すと、鬼電・鬼メール・鬼郵便の三重苦が始まり、家づくりどころか着信拒否との戦いになります。
私も無限に着信拒否しました。備考欄にメールのみ対応しますと書いても余裕で電話がかかってくるので、本当にキレそうになります。
まあ、そうした広告臭い情報よりも、実際に施主として動いて気付いたリアルな注意点をシェアするほうが役に立つと思ってます。この記事もそのつもりで書いていきます。
まずは「お金」と「暮らし方」から考える
月々返済で逆算する
家づくりで一番大事なのは、まず「総額でいくらまでなら安全に返せるか」を知っておくことです。
当たり前のことなんですが、意外とこれができてない施主が多いと聞きます。
ちなみに、頭金0円で注文住宅を建てようとしてる人もいると営業から聞いたので本当なんだと思います。
だいたいそういう人はライフプランアドバイザーとかに回されるみたいですがw
話を戻します。
まず初心者のうちは「坪単価○○万円」みたいな数字に惹かれがちですが、これは正直マジックです。坪単価を気にするのはもう少し後で大丈夫です。
先に考えるべきは「ローンを組んだときに月々いくら払うのか」。金利1%・35年ローンを前提にすると、だいたいこんな感じになるので覚えておきましょう。
借入額ごとの月返済（概算）
・2000万円 → 約5.6万円／月
・3000万円 → 約8.5万円／月
・4000万円 → 約11.3万円／月
・5000万円 → 約14.1万円／月
・6000万円 → 約16.9万円／月
一見「これなら払えそう」と思うかもしれませんが、ここに固定資産税や光熱費、修繕費などが乗ります。実際には＋2〜3万円くらいを見ておいた方が現実的ってわけです。
要するに、「いくらの家を買うか」ではなく「月々いくらで生活を回せるか」で逆算するのが正解です。私も最初は坪単価の数字ばかり気にしていましたが、冷静に月々の返済で考えると一気に現実味が出ました。家づくりは生活の延長なので、ここを外すと後々しんどくなります。特に注文住宅などの一軒家は駅前などのマンションと違って資産価値があまり無いので、借金が焦げ付いたとき死ぬ可能性があります。
※住宅ローン控除で最初の10年間は返済が軽くなる制度もありますが、これをあてにして予算を膨らませると控除終了後にしんどくなるので、ここではあえて無視しています。
将来のライフスタイルと照らし合わせる
毎月の返済額が見えたら、これを35年間の生活設計に重ねてチェックします。教育費（保育〜大学）、車の買い替えや保険、家電の更新、旅行や趣味、そして老後資金。
「今払えるか」ではなく、「収入や支出が変化しても無理なく続けられるか」で判断するのが安全。
実務的には、毎月の返済＋固定費に対して生活余力（可処分）が最低でも手取りの20〜30％残るラインを目安にしつつ、突発的な支出（車検・医療・家電故障）に備えて半年分の生活費に相当する現金余力を確保しておくと安心です。
この「余力」が作れない返済計画は、ハウスメーカー選び含め間取りや仕様の見直しで調整したほうが結果的に満足度が高くなるかと思います。
坪単価の罠を知っておく
坪・平米・帖の違いを整理
まず前提として「坪って何？」って人も多いと思うので、ここで軽く整理しておきます。
坪・平米・帖の関係
・1坪 ＝ 約3.3㎡（だいたい畳2枚分）
・1帖（じょう）＝ 畳1枚分の広さ（約1.62㎡）
・つまり「1坪 ≒ 2帖」くらいの感覚です。
普段は平米（㎡）で考えることが多いと思いますが、住宅業界ではなぜか坪と帖が飛び交います。初心者がまず混乱するポイントなので、先に押さえておきましょう。
私も理解するまで少し時間がかかりました。
坪単価はなぜマジックなのか
「坪単価いくらですか？」って、家づくりを始めると最初に必ず聞きがちなワードなんですが、これがもう完全にトラップです。
理由はシンプルで、坪単価って「本体工事（建物の箱そのもの）」だけの数字で出されることが多いからです。実際には外構（庭・駐車場・フェンスなどの外まわり工事）や付帯工事（給排水の引き込み、地盤改良、照明・カーテンなど生活に必須の工事）が別扱いになります。
私も最初は「坪単価60万円台です！」と言われて「お、安いじゃん」と思ったわけですよ。でも仕様を細かく見ると、キッチンは最低限、風呂は最安グレード、収納も造作（手作り収納や洗面台など）なし。つまり“生き延びるための家”レベルしか入ってなかったんです。そこに普通に暮らせる仕様を積んでいったら、坪単価80〜90万円なんて簡単に超えていくわけですね。
さらに厄介なのは、会社ごとに「坪単価に何を含めるか」の基準がバラバラなこと。照明・カーテン・地盤改良なんかは最初から外されるケースもあって、他社と単純比較しても意味がありません。
正しい聞き方
私は途中から「坪単価いくらですか？」と聞くのをやめました。その代わりに、“これ総額でどこまで入ってますか？”と聞くようにしました。
坪単価って業界からすると便利な宣伝ワードですが、施主目線だと正直おとり広告に近いです。数字の低さで安心して契約すると、あとから追加費用ラッシュで気絶します。これは声を大にして伝えたいポイント。
ローコスト・ミドルコスト・ハイグレード住宅の違い
坪単価を語るときに避けて通れないのが、この「住宅の価格帯」です。ざっくりですが、住宅は大きく3つに分けられます。
それぞれの代表的なメーカーを挙げつつ、どんな特徴があるのか整理します。
※画像はマイナビニュースより引用
🥉ローコスト住宅（坪単価 50〜70万円前後／建築費用 1,800万〜2,800万円程度）
ローコストは、とにかく価格を抑えることに特化した住宅です。
代表的なメーカーはアイフルホーム、タマホーム、アイダ設計、レオハウスなど。
標準仕様がシンプルで、デザインや間取りはある程度決まっていることが多いです。
メリット：価格が安く、手が届きやすい。
デメリット：オプションを足すとすぐに坪単価が跳ね上がり、最終的に「思ったより高い」パターンになりがち。
🥈ミドルコスト住宅（坪単価 80〜110万円前後／建築費用 2,800万〜4,500万円程度）
最も多くの人が選ぶゾーンです。
代表的なメーカーは一条工務店、トヨタホーム、セキスイハイム、パナソニックホームズなど。
性能・デザイン・価格のバランスが良く、断熱等級や耐震等級も高めです。
メリット：コスパが良く、一定以上の性能が確保できる。
デメリット：完全フルオーダーではなく、セミオーダー寄りの設計になるため「自由度」は制限されがち。
🥇ハイグレード住宅（坪単価 120万円以上／建築費用 4,500万円〜1億円超も）
ハイグレードは、いわゆる大手ハウスメーカーの領域です。
代表的なメーカーは住友林業、ヘーベルハウス、積水ハウス、大和ハウスなど。
デザイン性が高く、自由設計に近い提案も多いです。
メリット：ブランド力、長期保証、安心感が大きい。
デメリット：坪単価は軽く100万を超えることも多く、外構やオプションを入れるとさらに高額になる。
※この数値はあくまで目安です。
地域ビルダー・工務店の場合
地域ビルダー（地元工務店）は、この分類にきれいに当てはめるのが難しいです。
ローコストと同じ価格帯で建てている会社もあれば、断熱や耐震、デザインにこだわってハイグレードに近い価格帯で勝負している会社もあります。
つまり「工務店だから安い」「工務店だから高性能」みたいな一括りはできないということです。
実際に何を標準仕様にしているかを確認しないと、正確な比較はできません。
この分類はあくまで目安です。同じメーカーでも商品シリーズによって坪単価や建築費は上下します。
大事なのは「坪単価いくら」ではなく「総額でいくらになるのか」を冷静に見極めることです。
大手ハウスメーカーを見て回った感想
メリット
大手ハウスメーカーの強みはやはり安心感。
・長期保証（構造・設備に10〜30年の保証が付くことも多い）
・ブランド力（誰でも知ってる名前で心理的安心感がある）
・営業体制のしっかり感（契約〜アフターまで流れが整っている）
・独自工法（免震・制震や高断熱など、自社研究所を持つ会社もある）
また、仕入れ力の強さは侮れない。水回り設備（キッチン・お風呂・トイレなど）は定価からの割引率が高いケースも多く、ボリュームゾーンの100万ちょっとのキッチンでも大手のスケールメリットで割安に入れられるのは大きな武器です。安いものは30万、高級品は2000万なんて桁違いのキッチンまで存在するので、仕入れ力で選択肢が広がるのは確かに魅力です。。
ハウスメーカーによっては、そこそこのキッチンが標準で入ってたりもしますよ。
水廻り設備（キッチン・風呂・トイレ・洗面台など）で、ぶっちぎりで価格が高いのがキッチンです。
デメリット
ただし、メリットの裏側には当然デメリットもあります。
坪単価の高さ
・坪単価100万円超えは普通。
・しかも後からオプションを積んでいくとさらに膨らむ。
展示場＝オプションてんこ盛り
モデルハウスは「標準仕様」ではなく「フル装備仕様」です。
例えば：
・天井を板張りにすると＋50〜100万円
・柱に石パネルを貼ると＋数十万円
・造作家具や間接照明もすべてオプション
展示場で「これが普通の家」と思うと地獄を見ます。
自由度の少なさ
大手は数をこなすため、実は設計自由度がそこまで高くありません。
「ここに大空間を取りたい」と言っても「耐震性が落ちるのでダメです」で終わりがち。
一方で設計事務所や工務店なら「どうやれば大空間と耐震を両立できるか」と悩んでくれる。ここに思想の差が出ます。
営業の体質
大手HMの営業は「一緒に家づくりをする仲間」というより、正直「営業マン」という感想。
数字を上げてなんぼの世界、軍隊のようにKPIを追っているので、人によってはその空気が透けて見えて嫌になるかもしれません。
実体験
私も大手を回っていたときに実際にこういうことがありました。
ローン案内の違和感
私は個人事業主なので「メガバンクは厳しい」と伝えていました。すると、営業からは即座にフラット35というローン商品を提示されました。
（※フラット35＝住宅金融支援機構と民間銀行が提携する長期固定金利ローン。収入基準が比較的緩く、自営業者でも組みやすいのが特徴。ただし固定金利で高め）
ただ違和感だったのは、他の地銀などの別ルートを提案されることは一切なく、「有名な地銀が1つダメ」と分かった瞬間、爆速でフラットに切り替えられたこと。
「この人たちは本当に私の家づくりを一緒に考えているのか？」と不信感が募り、そのハウスメーカーは候補から外しました。
この経験からも感じたのは、大手はやはり「システムとしての強さ」はあるけれど、施主の立場で柔軟に寄り添ってくれる営業は希少だということです。
工務店・地域ビルダーを見て回った感想
メリット
地元工務店の良さは、やっぱり自由度の高さです。大手のように「規格外だから無理」と言われることが少なく、こちらの要望に柔軟に対応してくれる。
さらに、地域の気候や土地の特性を理解しているので「夏は湿気がこもりやすいから断熱をこうしたほうがいい」とか「地盤が弱いから基礎はこの工法で」みたいな、地元ならではの知識が活きてきます。
最近は標準仕様でも断熱等級5〜6、耐震等級3をクリアしている会社も増えていて、性能面で大手に見劣りしない工務店も普通にあるなと感じました。
デメリット
もちろん弱点もあります。保証期間は大手より短いケースが多いし、そもそも会社が30年後に残っているかどうかは誰にも分からない。
もうひとつ大きいのは担当者の当たり外れです。営業や設計士の力量差が激しく、いい人に当たれば最高だけど、外れを引くとストレスしか残らない。これは地元工務店のリアルな難しさだと思います。
そもそも担当者以前に工務店自体の良し悪しの見極めが超絶難しいです。（これについては後ほど見極め方法の1つを書いていきます）
実体験
最初に訪ねたのは、デザインやリゾート系住宅を売りにしている工務店Aでした。
ビルトインガレージが欲しいと伝えた瞬間、収入や資金力を確認することもなく、いきなり上客扱いのゴマすり対応。正直、透けて見えてしまって不快だったのを覚えています。
初めての地域系ビルダーだったので「こういうものなのか」とその時は流しましたが、営業だけでなく設計士まで同席して打ち合わせが始まり、逆にちょっと驚きました。
そこで気づいたのは、やっぱり家づくりはデザインと性能の両立が重要だということ。
当時の私は「外観や内装をどうオシャレにするか」ばかり考えていて、断熱や耐震といった言葉には正直ピンと来ていませんでした。けど調べていくうちに、断熱性能で暮らしの快適さが大きく変わり、耐震性能で家族を守れる安心感を担保できると知るわけです。ここを軽視して後悔している人が多いというのも納得でした。
この辺はYouTubeでも山ほど情報が出ているので、必ず一度は目を通しておいた方がいいです。
ちなみにその工務店Aで「断熱等級や耐震性能はどうなっていますか？」と聞いてみたら、返ってきた答えは「国が定めている基準はクリアしていますから大丈夫ですよ」。
一気に不信感に変わりました。舐めるなよと。本当に性能に自信があるなら、数字や事例で語れるはずですからね。その時点で「ここは違う」と判断して、連絡はすべて断ちました。
さらに学んだのは口コミの見方ですね。Googleレビューはほとんど当てにならないです。建築後に施主に書かせているんじゃないかと思うくらいポジティブな内容ばかり。
本当に参考になるのは「マンションコミュニティ」という掲示板です。住宅業界の2chみたいな感じでアフター対応が遅いとか、施工不良があったとか、契約後に急に連絡が遅くなるとか、リアルな声が山ほど書かれています。大手ハウスメーカーですら容赦なく叩かれているので、情報の粒度が全然違う。
そんな感じで、私の工務店探し第一弾はあっけなく終了しました。
でもこの経験があったからこそ、次に「本物の工務店」に出会えたと思っています。
工務店Bを選んだ理由
私はもともと住友林業のように天然木をふんだんに使った住宅にに憧れてたんですよね。モダンなデザインも好きですが、和の要素を取り入れた和モダンも非常に好みです。ただ、まともにHPなどに載ってるような住友林業の家を建てると坪150万はくだらないと思います。
となれば土地を含めた予算で多めに1億は見ないといけません。1億の家を建てれるほどの余裕はありませんので住友林業は断念していました。
そんなとき出会ったのが工務店Bです。ここは偶然にも住友林業の社員が独立して立ち上げた会社で、家のテイストが私の好みにぴったり合ってました。
パートナーも最初に工務店Bの家を見たとき、「ここは家も営業も印象が良い」と言っていました。
営業の人が押し売りするような雰囲気は一切なく、むしろただの家オタク。家のことを聞かれると嬉しそうに答えてくれて、営業というより「好きだから語ってる」印象を受けました。
その姿勢が私たちにはすごく心地よくて、他のメーカーにはない安心感がありました。
打ち合わせの進め方も特徴的でした。1回あたりの時間が長く、施主の声をじっくり聞くスタイル。だからこそ棟数は多く建てられないのですが、そこに「数より質」へのプライドがあることが伝わってきました。
性能面も申し分なしです。
・断熱等級6（断熱性能の等級。最高等級7の次に高く、冬は暖かく夏は涼しい家にできる水準）
・耐震等級3（耐震性能の最高等級。消防署や警察署と同じ耐震基準。工務店Bでは難しい構造計算もして対応してくれる）
・長期優良住宅（国が認定する「長持ちする高性能な住宅」。税制優遇やローン優遇の対象にもなる）
を全棟で取得している優良工務店でした。
ただしその分、坪単価（延床面積1坪＝約3.3㎡あたりの建築費）は高めで、仕様によっては100万円に迫る水準。地元工務店としては高額な部類に入ると思います。
デザインも細かい部分まで好みに合いました。
・ハイドア（天井まで届く高さのあるドア。空間が広く見える）も標準仕様。
・巾木（はばき）（床と壁の境目に取り付ける部材。本来は掃除や補強のためだが、デザイン的には存在感が出やすい）も無しで、すっきり。
・無垢床（天然木を削り出して作った床材）も標準仕様。
ただしウォールナットやオークといった高級無垢材はオプションになります。
営業の人も一生懸命動いてくれました。私は個人事業主なので、会社員と比べて住宅ローンは通りにくい立場なんですよね。
それでも営業は地方銀行を中心に何度も窓口へ足を運んでくれて、土地探しも最低100坪以上という条件で一緒に探し回ってくれました。
その結果、地方銀行で6000万円のローン審査が無事に通り、家づくりがやっと現実になったという訳です。
この営業マンは本当に家づくりが好きなんだと思います。説明の仕方やこだわりの話が完全にオタクっぽい。でもその熱量がこちらにも伝わってきて、「この人となら家づくりを楽しめそうだ」と素直に思えました。
工務店選びは労力がかかるし、見極めも難しいです。
でも工務店Bのように性能・デザイン・人の誠実さがそろった会社に出会えれば、きっと満足できる家づくりができます。
もちろんこれから進める中で「ん？」と思うことも出てくるかもしれませんが、それも包み隠さず書いていこうと思います。
ハウスメーカー選びで失敗しないための心得
ここまで大手や工務店を見てきて、「これだけは覚えておいた方がいい」と思ったポイントを整理します。
契約の話はまだ先なので、とりあえず「本命を決めるまでの比較段階」で役立つ心得です。
坪単価より「総額と中身」を見る
坪単価は数字のマジックです。安く見せるために本体工事だけで算出しているケースが多く、外構（庭・駐車場・フェンスなど）や付帯工事（水道引き込み、地盤改良、照明やカーテンなど）は含まれていません。
「この金額にどこまで含まれているか」を必ず確認しましょう。
展示場＝カラクリ屋敷
展示場の家は標準仕様ではありません。ほとんどがフルオプションで飾られています。
天井の板張り、柱の石貼り、造作家具、間接照明──全部オプションです。
「これは標準ですか？オプションですか？」と一つひとつ確認していくのが安全です。
本命を決めるときに大事なのは「営業との相性」
性能やデザインはもちろん大事ですが、最後は担当営業との相性で決まります。
家づくりは短期決戦ではなく、1年くらいの長い付き合いになることが多いです。
だからこそ、売り込み感が強い人よりも、施主と一緒に家づくりを楽しんでくれる人を選んだ方が絶対に後悔しません。
「この人となら最後までやっていけそうか」を基準にすると、判断がぐっとしやすくなります。
まとめ
家づくりは「情報戦」ではなく「相性戦」です。
大手は安心感、地元工務店は自由度。それぞれの強みと弱みを理解した上で、自分に合う会社を選んでいくのが大切です。
次回は「土地探し編」に続きます。
工務店選び以上にクセのある話になるので、お楽しみに。
