【マイホーム計画#04】住宅ローンの全貌｜「自己資金ゼロ」と「頭金ゼロ」の勘違い。

まず最初に伝えたいこと──自己資金ゼロでは家もマンションも買えません

よく「頭金ゼロでも家が建つ」と言われますが、あれは半分ウソです。
正確に言うと、建物や土地代そのものはローンで賄えますが、“ローン実行前に必要な現金”が必ずあるんです。

家づくりの序盤で発生する代表的な支出はこのあたりです：

• 土地の手付金（5〜10％）
• 住宅会社への契約金（5〜10％）
• 印紙税・登記費用・火災保険料・銀行手数料・保証料
• つなぎ融資の利息・手数料

このうち、ローンでカバーできるのは登記費用・銀行手数料・保証料・火災保険料（条件付き）くらい。
一方で、土地の手付金・契約金・印紙代・つなぎ融資の利息などはローン実行前に発生するため、完全に自己資金が必要です。

つまり、こうなります

✅ ローンで払える：登記費用・銀行手数料・保証料・火災保険（銀行経由）
❌ 自己資金で払う：土地手付金・契約金・印紙税・つなぎ融資利息・外構費（別発注分）

→ 実際の現金負担は200〜300万円前後が最低ライン

「貯金ゼロでもなんとかなるっしょ」と思って動くと、途中で資金ショートします。
銀行の融資は「建物が建ちはじめてから」しか下りないので、序盤の支払いを乗り切る現金がないと家づくりそのものが止まります。

これは建売やマンションでも同じです。
契約時に数十万円〜百万円単位の申込金・契約金が必要で、ローン実行は引渡し時。
つまり、どの形でも最初に現金が動く構造は変わりません。

私自身も自己資金300万円＋銀行手数料130万円を準備しました。
これは“豪華仕様の話”ではなく、誰が家を建てても通る現実的なラインです。
※持ち出しゼロのマイホームは、現場ではほぼ存在しません。

似たようなことを説明しちゃいましたが、大事なことなのでまあ良いでしょう。

最後に一点、ローンの保証料は原則現金支払になりますが、金利を0.2％ほど上乗せするとローンの中に含めてくれる銀行が多いです。
ただローンの保証料は総借入額の2%程度で5000万でも100万程です。できればこれは現金で払ったほうが良いかと思います。

Tips｜請負契約ってなに？

• 本契約：ここで金額・仕様・工期が確定。以後のキャンセルは基本むずかしい。
• 支払い割合：例）契約10％・着工30％・中間30％・引渡し30％（目安）。つなぎ融資の金利/手数料も要確認。
• 住宅ローン特約：本審査NGなら白紙解除できる条文。期日と返還条件をチェック。

詳細に関しては請負契約編で後ほど解説していきます。

つなぎ融資とは？──“橋”を渡るための一時借入

建築中に発生する支払いをカバーするために、銀行が一時的に貸してくれるのがつなぎ融資です。
私の場合、土地→着工→上棟→引渡しと4段階で支払いがあり、その都度つなぎ融資を使う予定です。
基本的に注文住宅を建てる人はこのつなぎ融資を使うと思いますが、マンションや建売の場合はもう物件が完成してるケースが多いので使わないケースが多いです。

ここで注意すべきは、つなぎ融資にも利息と手数料が発生すること。期間が短くても数十万円単位でかかります。

例：
つなぎ融資（6000万円中3000万円を半年間利用）
→ 利息年1.5%＋手数料5万円前後
→ 合計で約25〜30万円程度のコスト

これを知らずに契約してる人、結構多いです。

住宅ローンで“どこまで”借りられるのか？

住宅ローンは、建物だけではなく「家づくりに関係する費用」も含めることができます。私が経験した範囲では、以下のようなものが対象。

• 土地代（登記費用も含む）
• 建物本体価格
• 外構工事（フェンス・カーポート・ウッドデッキなど）
• 照明・カーテン・エアコンなどの設備
• 火災保険・登記費用・保証料などの諸経費

さらに、営業マン経由で銀行に交渉すれば、家電（冷蔵庫・洗濯機など）までローンに含めるケースもあります。これは銀行によって判断が違うので、営業担当と二人三脚で調整するのが現実的かと思います。結構ここは融通が利きます。

銀行に払うお金──手数料・保証料・印紙税などのリアル

意外と知られていませんが、住宅ローンを組むときには「借入額＋α」がかかります。
私の場合、総額130万円ほどを銀行関係の手数料として支払いました。

• 事務手数料：5〜10万円（ネット銀行は定率制も多い）
• 保証料：借入額の2.0%前後（銀行が保証会社に支払う）
• 印紙税：契約書に貼る税金（2万円〜）
• 抵当権設定費用：司法書士への支払い（5〜10万円）

つまり、例えば5,000万円のローンなら初期費用だけで100万円前後かかると見ておいたほうがいいです。

このあたりは営業マンも「だいたい100万前後ですね」とサラッと言うだけなので、実際の内訳は自分で確認するのが大事です。

金利は“数字”じゃなく“仕組み”で理解する

金利は「今いくら？」だけを見るより、“どうやって決まるか”を知っておくと判断を間違えません。

住宅ローンの金利には、大きく分けて2種類あります。

つまり、短期金利は日銀が動かすもので、長期金利は市場（国債の需給）で決まるという違いがあります。
ニュースで「日銀が利上げ」「長期金利上昇」などと出るのは、このどちらかの話なんです。

💡 ざっくり言うと…
・日銀が政策金利を上げる → 変動金利が動く（短期）
・国債利回りが上がる → 固定金利が上がる（長期）

今の日本は長く金利が低く抑えられてきましたが、これがいつまでも続く保証はありません。
だからこそ、「金利は上がるもの」として余裕を持って設計するのが現実的です。

📈 目安：金利が＋1%上がると、6,000万円の借入で月＋3〜4万円の負担増。
この“余白”を確保した返済計画にしておくと安心です。

また、金利を1%前後で見積もるのは妥当ですが、
実際にローンを組むときは「短期金利は日銀」「長期金利は国債市場」という構造を意識しておくと、金利ニュースを読んでも動揺しなくなります。

• 返済期間を長く取れば月々の負担が減る
• 余裕資金を運用・投資・リフォームなどに回せる
• 途中で繰上げ返済すれば期間短縮も自由

つまり、ローンは「生活を縛る鎖」ではなく「キャッシュフローの調整弁」です。
無理に短期完済を狙うより、長期で柔軟に設計する方が精神的にも経済的にも安定します。

個人事業主でも上場企業社員じゃなくても通るが、“ルート”を間違えないこと

個人事業主は会社員より審査が厳しいのが現実です。
ただ、地方銀行×ハウスメーカー経由のルートなら通る可能性が高くなります。

• 営業マンが書類をサポートしてくれる
• 審査担当者が「案件の背景」を理解してくれる
• 社内ルートで融通が効きやすい

ネット銀行の事前審査で浮かれるのは危険です。私もSBIの仮審査で「4,000万通った！」と勘違いしてました。実際は“通過見込み”にすぎませんでした。
※ちなみに転職直後はかなり通りにくいので注意です。平均3年くらいの勤続年数は求められるケースが多いので、住宅ローンを組む人は転職前に組んでおきましょう。

住宅ローンは“借金”じゃなく“人生のキャッシュ設計”

住宅ローンを「一生返すもの」とは思わなくても良いと思います。
むしろ、自分の資金とライフスタイルを最適化するツールくらいに思ってもらえれば。
返済期間を長く取ってもいいし、頭金を減らしてもいいと思います。
大事なのは、「今の生活を崩さずに返せるライン」を見極めることです。

家を買う行為は、住宅ローンを“敵”ではなく“味方”にできるかが分かれ目だと思います。
ちなみに自分の年収の目安からどのくらい借りれるかなども簡単に試算できたりします。
これはメガバンクのシュミレーションですが、実際にはこのシュミレーションよりも少し多めに借りれます。一度、“自分がいくらまでなら借りられるのか”を把握してから住宅選びをしてみるのが良いかと思います。
シュミレーションサイト
返済目安とかはSUUMOからも試算可能です。

次回【マイホーム計画#05】は、いよいよ「間取り編」。
お金の話から少し離れて、「どう生きたいか」から家を設計する話をしていきます。
動線・居心地・日常のリズム──注文住宅じゃなきゃ叶わない暮らしのデザインについて、具体的に掘り下げます。