【マイホーム計画 #06】初回見積もり編｜HMの「オプション地獄」を契約前に潰す方法と総額公開

【見積公開】オプション地獄とバカ高い外構費用の真相

「契約後のオプション地獄」をあらかじめ回避する技

ついに私も、HM（ハウスメーカー）から正式な見積もりを貰ってきました。ほぼ極秘情報とも言える数値を、包み隠さず公開します。

経験者だけが知る「後出しオプション地獄」というクソシステム

一般的な家づくりで多くの方が失敗するのは、本体価格が安いことに安堵して契約し、その後に始まる詳細打ち合わせで、水回りや造作（オーダメイド）の追加で平気で数百万円が予算オーバーすることです。

これはHMの悪意というよりも、完全にビジネス戦略です。本体価格を安く見せて競合から一歩リードし、契約後に顧客の予算感覚が麻痺したところで、利益率の高いオプション（OP）を積み重ねていく構造なんですよね。大体みんなこれに引っかかります。

先手を打ち「真の総額」を見積もらせる

私がこの地獄を回避するために行ったのは、たった一つの戦略。それは「請負契約前に、要望を全て設計士に叩き込む」ことです。

• 水回り：あらかじめTOTOやLIXIL、タカラスタンダードの展示場へ行き、欲しい品番とグレードの差額を確定させました。
• 造作：棚、机、洗面台のサイズや材質を具体的に要求して提案してもらう。
• 天井/照明：勾配天井やコーブ照明の有無を初期設計に組み込ませました。
• 屋根・外壁材：希望する外壁材を調べて予算に組み込んでもらう。屋根材も同じです。

その結果、私の見積もりには、ほぼ全てのOP費用が「請負契約前」に計上されています。だから、契約後に「こうしたいのに、お金がない」と焦る心配がほぼほぼ消えました。ただ総額がやはり個人的にはかなり高いので、次回打ち合わせで価格調整の交渉と、OPの削減やコントロールをするつもりです。

この記事を読むと手に入る３つの具体的なメリット

私のこの体験を通じて、皆さんが確実に得られる実益はこの３つです。

• メリット1：坪単価のミスリードを打ち破る「真の建築単価」の計算式。
• メリット2：「OP地獄」を避けるための詳細な要望チェックリスト。
• メリット3：付帯・外構・諸費用におけるHMマージンを合法的に削る交渉術。

第2章：これがkobee邸の「見積もり総額」 詳細費用の全公開

まずは私が見積もりを公開することで、みんなの予算感覚を調整してください。HMが提示した本体価格は27,500,000円でしたが、最終的な総額5000万円を超えました。

【標準仕様の重要性】長期優良住宅と最高性能は要チェック

まず前提として、私のHMでは長期優良住宅、断熱等級6、耐震等級3が標準仕様で入っています。そして、これらの申請費用は全て本体価格に含まれています。

補足ですが、今後のGX補助金狙いでは、断熱等級6が最低必須になる見通しです。性能の担保は初期投資でケチらない方が良いです。

これらについては、後ほど補助金編あたりで詳しく書いていきます。
税金が安くなったり、保険や金利が優遇されたりします。

【総額公開】私の家づくりにかかる費用概算

結論として、34坪・平屋の本体価格27,500,000円の見積もりに対し、最終的な総費用は51,170,000円になりました。その差額は23,670,000円です。この差が、HMマジックの正体です。

ちなみに土地こそ安い地域ですが、金銭感覚は庶民レベルです。世帯年収も普通だと思います。

※うちの場合は200㎡ほど舗装するので、舗装費用がかなり高く見積もられてます。アスファルトが260万とかでした。
ここに関してはふざけてます。ですので、ここは後ほど書く外構費用の削減テクニックで一気に減額していく予定です。

坪単価のミスリードを暴く「真の建築単価」を計算する

HMが提示する坪単価は800,000円でしたが、これは本体工事費の数字にすぎません。真に意味があるのは総費用で割った数字です。

私の真の建築単価（総費用51,170,000円 ÷ 延床面積34坪）は、1,505,000円/坪です。この数字こそが、あなたが他社と比較すべき金額かと思います。

契約前の「詳細計上」が我々を守る唯一の真実

私の体験から断言しますが、「請負契約前に要望を全て細かく見積もりに計上させる」という作業は、HMや設計士の顧客に対する誠実さを図る指標である以前に、我々顧客の金銭的なリスクを契約前に確定させる唯一の防衛策です。

なぜなら、契約後に「やっぱり棚を追加」「やっぱりこの照明に」となると、HMは余裕で高額な利益を上乗せしてきます。うちの設計士は、この「オプション地獄」を最初から避けようと、労力を惜しまず詳細を詰めてくれたわけですね。

もしあなたの見積もりが「本体一式」や「OP別途」といった曖昧な表記ばかりなら、それは契約後にあなたの予算から利益を搾り取ろうとしているサインだと疑ってください。いますぐ詳細化を要求しましょう。うちは棚板1枚からライト1つに至るまで詳細に記載したのをいただいてます。（多分これが普通です）

第3章：契約前に潰した「オプション地獄」の具体的な内訳と相場観

私が契約前に全額計上させたOP費用（合計7,730,000円）の中から、特に高額で、かつ契約後の追加が危険な項目の内訳と相場観を公開します。

水回りオプションの「契約前確定」戦略と内訳

キッチン・トイレ・洗面・ユニットバス。これらはオプションの中でも最上位に高額なものになってきます。私がこれらのギャップがなかった理由は、私がHMの標準グレードで妥協せず最初から欲しくなるであろう設備を確定させました。高グレードの食洗機やトイレ・ユニットバスのグレードを確定させ、その差額を初期に盛り込んであります。

【標準仕様の確認】

ちなみに、私のHMの標準仕様はだいたい下記のような感じです（2種類くらい選べまたが）。ここを起点にほぼ上位グレードへ変更しています。

• キッチン：LIXIL シエラ
• トイレ：TOTO GG（タンクレス風ローシルエット）
• ユニットバス：TOTO サザナ

【私のアップグレード内訳と理由】

以下のようにグレード変更しました。
※今から貼る写真はだいたいのイメージです。

• キッチン：LIXILの中では最上級のリシェルへ変更してセラミック天板を導入。高機能換気扇、浄水器付き水栓、そしてミーレのフロントオープン食洗機60cmモデルを組み込みました。
• カップボード：シエラからリシェルへ変更し、差額170,000円のOPとして計上。



• トイレ：TOTO ネオレストLS2へ変更。

標準設備からの差額は合計約2,000,000円という扱いになっていますが、キッチンが一番高くなる傾向にあるのは知ってたので問題無し。注文住宅をやるならキッチンに金かけるべきです。

ユニットバスのこだわり：タカラスタンダード リラクシアへの変更

ユニットバスは、タカラスタンダードのリラクシアに変更しました。これが標準から約500,000円のアップグレードです。主な仕様は以下の通りです。

• サイズ：標準的な1616サイズから、ゆとりの1620の1.25坪タイプへ拡大。
• 床材：メンテナンスが容易なキープクリーンフロア（タイル床）に変更。
• デザイン：全面アクセントパネル、浴槽をFRPから人造大理石へ変更。
• 水栓：レインシャワー付き水栓を導入。
• ドア：お風呂のドアをすりガラスではなく、スモークグレーのガラスドアに変更しました。

細かい仕様については、後日「水回り編」でさらに深掘りしていきます。
※イメージ図ほどかっこいい仕様にはならないと思います（お風呂は白系にしたので）

費用が読めない「造作・照明工事」を初期見積もりに叩き込む

造作工事は金額がブレやすく、HMが利益を乗せやすい部分です。「一式」では絶対にNGです。私は「数量 × 単価」で見積もらせました。

【洗面台の造作内訳と合計】

私が要望した洗面台は、全て造作です。「造作＝高い」と思われがちですが、既製品の最上級グレードと比べ、工夫次第で費用を抑えられます。

• 洗面台本体（アイカ工業）：165cm幅の人造大理石の洗面台への差額が135,000円
• 照明工事：一面鏡の上下間接照明設置工事が50,000円
• 収納：洗面台下にオープンカウンターを入れる工事が40,000円
• 壁面：洗面台横のニッチ造作が90,000円

この洗面台にかかった合計費用は、275,000円です。既製品の上級グレードと比べても、デザインと価格のバランスが取れているとは思ってます。

造作棚・高付加価値照明の費用相場と私の内訳

造作棚や照明は特に金額が読みにくいOPです。

• 造作棚・造作机等：クローゼットや本棚などの棚は、一般的に100,000円〜300,000円程度/箇所が相場です。私が計上させた造作棚も、全てこの相場感に収まっていました。
• 書斎用2m幅デスク：100,000円



• ペットトイレ用の換気扇：37,000円
• TV用壁掛け補強工事：20,000円
• 玄関上がり框 間接照明：40,000円



• 勾配天井（追加分）：10畳以上追加で120,000円



• コーブ照明・カーテンボックス造作：100,000円
• トイレ間接照明：50,000円

細かく挙げるとキリが無いので、一旦この辺で。

この立ち回りが「後悔しない」ための絶対条件です

水回りや造作、天井に関わるOPは、契約後に「構造上無理でした」や「費用が跳ね上がりました」のリスクが極めて高いです。この戦略は皆さんの後悔をゼロにするための絶対条件だと断言します。

第4章：HMの利益の源泉「付帯工事」と「申請費用」の真実

付帯工事費の最大のブラックボックス「地盤改良」（800,000円〜3,000,000円）

地盤調査の結果はまだ出ていませんので、いつかの地盤調査編で書いていきます。

ちなみに、地盤調査からの改良はHMの言い値で決めると損するのは確実です。だから私は交渉材料を用意しました。

• 【実用提案】：HMから地盤調査データを入手し、地盤改良専門業者に分離発注の相見積もりを取る予定です。これがHM価格を下げる交渉のスタートラインです。

申請費用・諸費用の見極め：代行手数料はケチるな

建築確認申請などの代行手数料はHMの利益ですが、これは「スピードと確実性を金で買う」経費だと割り切るしかないと思ってます。

• 懸念点（デメリット）：自分で申請すれば数十万円浮きますが、プロでも難しい専門知識が必要です。書類の不備で着工が遅延すれば、金利や仮住まい費用で大損するリスクがあります。実用性最優先でHMに任せる判断で。

第5章：最後に予算を食い潰す「外構・諸費用」の合法的な削り方

外構・舗装工事のからくり：HMを通すな

私の見積もりには外構工事費が7,800,000円計上されていますが、私はこれを分離発注で削ることに決めています。HMを通すと外構工事に最低でも20〜30%の中間マージンが乗るからです。

ちなみにアスファルト舗装やコンクリート舗装で300万、ガレージで300万、カーポートSCで100万とかいう金額でした。
これに関してはありえない価格なので、絶対にHM経由で外構はやらないほうが良いです。

【超重要ライフハック】外構費用を格安の住宅ローンに組み込む裏ワザ

外構工事を後回しにすると、駐車場や門柱の費用は新築時の格安な住宅ローンに入れられず、金利の高いリフォームローンでやるハメになります。

これを回避するために、HMの営業と協力し、他の外構業者の見積もり金額を住宅ローンに組み込ませるという連携プレーが必要。

• やり方：HMの営業担当者に「住宅本体にお金をかけたいので、外構費用だけは予算の都合で他の業者で検討させてほしい」と、信頼関係を崩さない形で相談してください。
• 営業を味方につける：こう言えば、大半の営業は「本体の契約が優先」と判断し、協力的になってくれるはずです。
• 銀行への相談：その外構業者の見積もり額を、住宅ローン実行前に銀行に提出してもらうよう、HMの営業に依頼してください。

この裏ワザを使えば、安価な外構業者の費用を、住宅ローンという格安金利で借りられることになり、トータルの支払い利息を大きく抑えられます。

【業界裏事情】LIXILの一次下請けを探せ 外構を劇的に安くする術

注文住宅ではLIXILという巨大資本から逃れられません。外構も同様にLIXIL製品（カーポート、門柱・テラスデッキ）が多く使われますが、ここに費用を大幅に削る究極のテクニックがあります。

それは、LIXILの一次下請け（LIXIL特約店）になっている外構屋を見つけることです。

• 一般的な外構屋：LIXIL製品を定価の5割（掛率50%）程度でしか仕入れられません。
• 一次下請けの外構屋：定価の10%から20%という破格の掛率で仕入れられるケースがあります。

これは地域によって該当する業者が異なるため、ここでは名指しできませんが、「LIXIL製品推し」を強くアピールしている業者を探し、その仕入れルートを探るのが賢明です。この知識だけで、カーポート代が数十万円単位で変わります。

（注：これはほぼ業界の裏事情です。メーカーに指摘された場合は削除します。）

ローン諸費用と火災保険：自分で動いて節約する

融資手数料や火災保険料は、HM提携の業者を鵜呑みにせず、自分で複数の金融機関や保険会社で相見積もりを取ることで、数十万円の節約に繋がります。

• 実利：特に火災保険は、HM提携ではなく一括比較サイトなどを活用すべきです。

結論：この立ち回りが「後悔しない家づくり」の最善策です

私が公開したこの見積もり情報と戦略は、皆さんがHMとの交渉で主導権を握るための武器になるはずです。感情論ではなく、数字と構造でHMと対峙してください。

と、まあこんな感じで書きましたけどまだ初回見積もりで値引きの交渉なども行っていないので最終見積が出たら再度見積もり編を書きたいと思います。
ちなみに、当初は私は土地込みで5000万くらいでHMに案内されてましたからね。
想定してた費用と実際の乖離がひどくて、なんだかんだ1000万以上上乗せされて今では6000万超えです。
あまりにも高すぎます。

では、次回は補助金編でも書くとします。
あと住宅ローン減税とかね。
この辺でやっと長期優良住宅とかGX補助金とかの話です。